住宅の市場にバブルの可能性？トランクルーム大阪市

住宅の市場にバブルの可能性再来？「残価設定ローン」とは？不動産賃貸業にも影響を及ぼすか？

不動産流通市場、とりわけ住宅流通市場にバブルを引き起こしかねない事態が発生しそうです、それは・残価設定ローン。残価設定型ローンとは簡単にいえば、住宅の資産価値を差し引いた分だけ返済する仕組みです。

例）3,500万円の新築住宅について、将来価値が1,000万円と設定すれば、残りの2,500万円について住宅ローンを組み、ローン支払いが終了したあとは住宅を手放せばローン残学0円。

他にも「残額について再度ローンを組む・残額を現金で買い取れる、といった選択も可能。

今はまだほとんど普及していないこの仕組みについて、国土交通省は2021年度にも民間の金融機関によるモデル事業をスタートさせる予定です。この残価設定ローンが具体的にスタートした場合、住宅販売がさらに活発化する可能性があるでしょうね。

東京都区部の新築マンション価格は7,000万円前後の、一般的なサラリーマンには手の届かない水準にまで現在上昇しています。

仮に自己資金を1,000万円出し、残りの6,000万円について期間35年・金利1パーセントの住宅ローンを組んだ場合には、毎月16万9,000円、年間およそ200万円となり、年収1千万円でも返済比率は20％。

年収800万円なら25パーセント、600万円では33パーセント。これが仮に、7,000万円の半額3,500万円の残価が設定されたとすると、住宅ローンは2,500万円でよく、そうなると毎月の支払いはたったの7万円となり、これなら多くの家計が支払い可能となります。購入できる裾野がひろがります。

あるいは都市郊外や地方の新築一戸建ての場合。その販売価格は2,000万～3,000万円程度のものが多いですが、自己資金なしで3,000万円の住宅ローンを組むと毎月の支払いは8万4,000円と家賃並みであることから売れ行きが好調です。

仮に1,000万円の残価が設定されれば住宅ローンは2,000万円で、毎月の支払いは5万6,000円でよく、多くのケースで家賃よりは低くなります。

これに、住宅ローン残高の1パーセント分の税金が戻ってくる「住宅ローン控除」が使えれば、初年度は20万円程度が戻ってきます。これが10年、長期優良住宅なら13年続きます。

この条件であえて賃貸を選択する人がいるでしょうか？そういった意味では、不動産賃貸業にも関係が深いのがこの「残価設定ローン」です。

残価設定ローンは支払いが終わった後に住宅を手放すのが前提ですが、そもそも賃貸では家賃を支払い続けても自分のものにはならず条件は同じ。だとしたら、2DKや3DKで作りも相対的にチープな賃貸より、グレードも高い4LDKの新築一戸建てに住むことを選択するはずですね。

新型コロナウィルスで一時ストップしていた販売現場は、新築・中古・マンション・一戸建てともにすっかり息を吹き返したどころか、低金利の恩恵を受けて絶好調の状況。

来年度以降、残価設定ローンが普及した場合には、住宅市場にバブル的な状況が訪れる可能性があります。価格上昇の可能性を秘めているのは都心部・都市部で利便性の高いマンションに限られるでしょう。

都市郊外や地方では今後加速度的に空き家が増加することが見込まれており、その価格下落圧力は膨らむばかりです。あたかも無駄な公共工事を行うように、価値を維持できない新築住宅が量産される結果となり、宴の後はより一層の空き家が残るといった結末になりそうです。

とはいえこの仕組み、全てはポイントは「残価をいくらにするか」にかかっています。現在、金融機関が住宅ローンの査定をする際には、年収・勤務先・勤続年数など主に購入者（借入者）の属性を重視。

肝心の家については、X年後の住宅価格など念頭になく、担保評価能力も関係ないといった状態です。この部分をどうするかがキモとなるでしょう。

また、残価部分の金利を支払う設定となる場合には、残価1,000万円なら約8,000円の支払いは必要となります。今後の推移に注目しておきたいところですね。

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